社會(huì)資本怎么參與棚改？湘潭的做法亮了！

近日，湘潭市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)資本參與市城區(qū)棚戶區(qū)片區(qū)改造和開發(fā)的實(shí)施意見》（下文簡(jiǎn)稱“實(shí)施意見”），鼓勵(lì)社會(huì)資本參與棚改開發(fā)，并探索創(chuàng)新模式。

湘潭市人民政府辦公室關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)資本參與市城區(qū)棚戶區(qū)片區(qū)改造和開發(fā)的實(shí)施意見

文號(hào)：潭政辦發(fā)〔2019〕11號(hào)

發(fā)文日期：2019-04-17
失效日期：2024-04-17

各縣市區(qū)人民政府，湘潭高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和昭山示范區(qū)管委會(huì)，市直機(jī)關(guān)各單位，市屬和駐市各企事業(yè)單位，各人民團(tuán)體：

為進(jìn)一步鼓勵(lì)社會(huì)資本參與市城區(qū)棚戶區(qū)片區(qū)改造和開發(fā)（以下簡(jiǎn)稱棚改開發(fā)，稱擬改造和開發(fā)的棚戶區(qū)片區(qū)為棚改片區(qū)），根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國(guó)發(fā)〔2015〕37號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》（建?！?012〕91號(hào)）、《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）等精神，經(jīng)市人民政府同意，結(jié)合湘潭實(shí)際，提出如下實(shí)施意見。

一、把握總體要求

（一）工作目標(biāo)。通過鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，積極探索創(chuàng)新我市棚改開發(fā)模式，加大工作力度，節(jié)約集約利用城市土地資源，有效改善人民群眾居住條件，不斷推動(dòng)城市功能完善和形象提升。

（二）基本原則。在符合上位規(guī)劃的前提下，按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、依法規(guī)范、嚴(yán)控債務(wù)、自求平衡、互利共贏”的原則，通過棚戶區(qū)改造與片區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的緊密結(jié)合，確保棚改開發(fā)收益自求平衡，不違規(guī)新增政府隱性債務(wù)。

（三）適用范圍。本意見適用于市城區(qū)的棚改片區(qū)，重點(diǎn)推進(jìn)市城區(qū)十大棚改片區(qū)、危舊房屋集中連片區(qū)域、城中村、“一江兩岸”、重要交通節(jié)點(diǎn)等片區(qū)（項(xiàng)目）的改造和開發(fā)。

二、明確參與內(nèi)容

社會(huì)資本參與棚改開發(fā)的內(nèi)容包括：

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)上位規(guī)劃和市人民政府對(duì)棚改開發(fā)的定位，依法依程序可對(duì)棚改片區(qū)相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修改，并為棚改片區(qū)制定修建性詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)。

（二）征地拆遷出資。負(fù)責(zé)配合棚改片區(qū)所在轄區(qū)政府出資實(shí)施棚改開發(fā)項(xiàng)目的征地拆遷、收購(gòu)和搬遷。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。依法依規(guī)承擔(dān)棚改片區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（四）公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。按照法律政策規(guī)定和規(guī)劃要求參與棚改片區(qū)內(nèi)公園、綠地、廣場(chǎng)、景觀環(huán)境等公共設(shè)施的建設(shè)及文體、教育、醫(yī)療等公益事業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。

（五）保障性安居工程建設(shè)。承擔(dān)棚改片區(qū)內(nèi)安置住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房等保障性安居工程建設(shè)。

（六）經(jīng)營(yíng)性用地開發(fā)建設(shè)。參與棚改片區(qū)內(nèi)土地的招標(biāo)拍賣掛牌，按規(guī)劃要求對(duì)競(jìng)得土地使用權(quán)的土地實(shí)施開發(fā)建設(shè)。

（七）產(chǎn)業(yè)招商。利用自身優(yōu)勢(shì)開展產(chǎn)業(yè)招商，包括招商宣傳、企業(yè)引進(jìn)、資金引進(jìn)等。

（八）片區(qū)運(yùn)營(yíng)管理。參與棚改片區(qū)物業(yè)管理和基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)。

以上改造和開發(fā)內(nèi)容，鼓勵(lì)和支持社會(huì)資本整體參與和運(yùn)作實(shí)施。

三、創(chuàng)新實(shí)施路徑

（一）簽訂框架協(xié)議。各市城區(qū)人民政府、園區(qū)和示范區(qū)管委會(huì)要加強(qiáng)對(duì)棚改片區(qū)的整體包裝策劃，加大招商引資力度，積極引進(jìn)社會(huì)資本參與棚改開發(fā)，重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的企業(yè)和戰(zhàn)略投資者，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂合作框架協(xié)議。

（二）編制實(shí)施方案。已簽訂框架協(xié)議的棚改片區(qū)，由各市城區(qū)人民政府、園區(qū)和示范區(qū)管委會(huì)牽頭，市發(fā)改委、市財(cái)政局、市自然資源規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國(guó)資委等市直相關(guān)部門共同擬定規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和改造建設(shè)要求，制定實(shí)施方案，報(bào)市人民政府專題研究。實(shí)施方案應(yīng)包含社會(huì)資本投入征地拆遷出資的本金、資金占用費(fèi)等內(nèi)容；項(xiàng)目屬于已實(shí)施部分棚戶區(qū)改造但未掃尾清零的，還應(yīng)包含市國(guó)資委對(duì)前期投入的評(píng)估等內(nèi)容。符合PPP項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定的，按其規(guī)定實(shí)施。

（三）公開招標(biāo)社會(huì)資本。棚改開發(fā)項(xiàng)目所在市城區(qū)人民政府、園區(qū)和示范區(qū)管委會(huì)通過公開招標(biāo)方式引進(jìn)具有相應(yīng)設(shè)計(jì)、施工、開發(fā)資質(zhì)以及一定出資能力的社會(huì)資本，負(fù)責(zé)承擔(dān)征地拆遷出資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)維護(hù)等服務(wù)。

（四）依法競(jìng)拍土地使用權(quán)。社會(huì)資本必須參與棚改片區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓并報(bào)價(jià)?？梢圆扇⊥恋貛б?guī)劃條件和方案的方式公開掛牌出讓。

四、規(guī)范社會(huì)資本

（一）明晰資格條件

社會(huì)資本是指提供除湘潭市財(cái)政性投資以外的社會(huì)資金的法人或其他組織。具備如下條件：

1.與棚改開發(fā)項(xiàng)目相匹配的資金能力；

2.良好的銀行資信、財(cái)務(wù)狀況及相應(yīng)的償債能力；

3.有棚改開發(fā)的資質(zhì)條件、從業(yè)經(jīng)歷和良好業(yè)績(jī)；

4.依法中標(biāo)的社會(huì)資本應(yīng)在湘潭市注冊(cè)成立項(xiàng)目公司。

我市已通過市場(chǎng)化改制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，且不再承擔(dān)政府融資職能的市屬國(guó)有公司，可作為社會(huì)資本參與棚改開發(fā)。

（二）加強(qiáng)社會(huì)資本管理

社會(huì)資本正式簽訂合作協(xié)議后，應(yīng)依法履約，不得隨意退出，也不得擅自將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給第三方。因國(guó)家法律法規(guī)或政策變化、不可抗力等因素導(dǎo)致合作項(xiàng)目無法繼續(xù)推進(jìn)的, 合作雙方可以平等協(xié)商停止合作關(guān)系，清算后終止合作項(xiàng)目運(yùn)行。

五、強(qiáng)化政策支持

社會(huì)資本參與的棚改開發(fā)項(xiàng)目，按規(guī)定享受國(guó)、省、市棚戶區(qū)改造及招商引資等優(yōu)惠政策。如國(guó)、省政策優(yōu)于我市的，按其規(guī)定執(zhí)行。

（一）土地出讓。棚改開發(fā)項(xiàng)目完成征地拆遷形成“凈地”后，用于市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或保障性安居工程建設(shè)且符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式供應(yīng)；對(duì)于棚改片區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)前期改造成本和所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)，科學(xué)確定土地上市底價(jià)。

（二）國(guó)、省補(bǔ)助。申請(qǐng)納入國(guó)、省棚戶區(qū)改造計(jì)劃的項(xiàng)目，享受國(guó)、省棚改或其他補(bǔ)助資金支持，但其享受的補(bǔ)助資金不計(jì)入社會(huì)資本投入資金。

（三）財(cái)政支持。按照“收支兩條線”管理原則，對(duì)不能實(shí)現(xiàn)收支平衡的項(xiàng)目，棚改片區(qū)所產(chǎn)生的土地收益和報(bào)建費(fèi)全部用于該棚改片區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；若仍不能實(shí)現(xiàn)收支平衡，對(duì)棚改片區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的一定年限的地方收入部分，可以專項(xiàng)用于該棚改片區(qū)的建設(shè)。財(cái)政支持的具體內(nèi)容在市人民政府審定的棚改片區(qū)實(shí)施方案中予以明確。

（四）投資補(bǔ)償。社會(huì)資本出資配合政府實(shí)施棚改開發(fā)前期投資，如未競(jìng)拍到土地使用權(quán)，根據(jù)實(shí)際資金占用量和占用時(shí)間，按每年不高于10%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償資金占用費(fèi)，補(bǔ)償年限原則上不超過2年，其補(bǔ)償金額列入土地成本。

（五）產(chǎn)業(yè)支持。棚改開發(fā)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地生根后，可以享受我市招商引資和產(chǎn)業(yè)扶持政策。

（六）審批服務(wù)。各市直相關(guān)部門要為社會(huì)資本參與棚改開發(fā)的手續(xù)審批辦理建立綠色通道，優(yōu)化審批流程，縮短審批時(shí)間，提高服務(wù)效率。

（七）時(shí)限保障。棚改開發(fā)工作要按時(shí)間節(jié)點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，切實(shí)加快工作進(jìn)程，提高資金使用效益。棚改開發(fā)項(xiàng)目在前期手續(xù)完備、資金及時(shí)足額保障的前提下，原則上要求項(xiàng)目啟動(dòng)征地拆遷后1年內(nèi)完成征地拆遷工作，形成“凈地”后1年內(nèi)掛牌上市。時(shí)限要求的具體內(nèi)容在市人民政府審定的棚改片區(qū)實(shí)施方案中予以明確。

六、加強(qiáng)組織保障

（一）提高思想認(rèn)識(shí)，積極主動(dòng)作為。各級(jí)各有關(guān)部門和單位要充分認(rèn)識(shí)引入社會(huì)資本參與棚改開發(fā)的重要意義，統(tǒng)一思想，高度重視，主動(dòng)作為，加大工作力度和政策宣傳引導(dǎo)，確保棚改開發(fā)工作順利推進(jìn)。

（二）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任。為確保棚改開發(fā)工作穩(wěn)步推進(jìn)、取得實(shí)效，成立湘潭市鼓勵(lì)社會(huì)資本參與棚改開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)調(diào)度，督促層層抓好落實(shí)；各市城區(qū)人民政府、園區(qū)和示范區(qū)管委會(huì)作為轄區(qū)內(nèi)棚改開發(fā)工作的責(zé)任主體，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，采取有力措施，抓好工作落實(shí)；市直相關(guān)單位要各司其職，各負(fù)其責(zé)，密切配合，形成強(qiáng)大工作合力，全力推進(jìn)棚改開發(fā)工作。

（三）強(qiáng)化督查考核，力求工作實(shí)效。棚改開發(fā)工作情況納入市人民政府對(duì)各市城區(qū)人民政府、園區(qū)和示范區(qū)管委會(huì)及市直相關(guān)責(zé)任單位的績(jī)效考核范疇。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定督查督辦、跟蹤問效、考核問責(zé)，對(duì)督查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)反饋，限期整改；對(duì)因工作不落實(shí)、措施不到位、影響全市棚改開發(fā)工作進(jìn)度的部門、單位及其責(zé)任人，予以通報(bào)批評(píng)和約談問責(zé)。

本意見自印發(fā)之日起施行。各縣（市）可參照?qǐng)?zhí)行。

湘潭市人民政府辦公室
2019年4月17日